Gestion de kots à Bruxelles

Bruxelles : près de 140 000 étudiants

Selon perspective.brussels, la Région de Bruxelles-Capitale compte près de 140 000 étudiants dans l'enseignement supérieur, répartis entre universités, hautes écoles et écoles supérieures des arts francophones et néerlandophones. Une enquête antérieure a montré qu'environ un tiers des étudiants vivent dans un logement étudiant, comme un studio, une location partagée ou une résidence.

Bruxelles est donc un marché vaste mais morcelé, avec de nombreux étudiants internationaux et un mélange de langues. Vos locataires, et parfois leurs parents, attendent dès lors une communication claire et numérique.

Une législation propre : le Code bruxellois du Logement

Le bail d'habitation est une compétence régionale. Dans les 19 communes bruxelloises, c'est donc le Code bruxellois du Logement qui s'applique, et non le Vlaams Woninghuurdecreet. Le Code prévoit un régime distinct pour le bail de logement étudiant. Ce régime n'est pas automatique : le bailleur et l'étudiant doivent tous deux le choisir.

L'étudiant prouve son statut au moyen d'une attestation d'inscription délivrée par un établissement d'enseignement. S'il ne l'a pas encore lors de la signature, une copie de sa demande d'inscription suffit, mais il doit alors fournir l'attestation dans les deux mois suivant son entrée dans les lieux. À défaut, le contrat n'est pas considéré comme un bail de logement étudiant. Le contrat peut aussi être signé par les parents, pour le compte de l'étudiant. Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale met un modèle de bail à disposition.

Durée et préavis : autrement qu'en Flandre

Un bail de logement étudiant bruxellois dure douze mois au maximum. Si l'étudiant continue à occuper le kot à l'échéance sans opposition de votre part, le bail est prorogé d'un an, aux mêmes conditions. Le loyer peut toutefois alors être indexé.

• En tant que bailleur, vous donnez votre préavis pour la date de fin, moyennant un délai de préavis d'au moins trois mois.
• L'étudiant peut résilier le bail à tout moment moyennant un délai de préavis de deux mois, sans indemnité.
• Avant l'entrée dans les lieux, l'étudiant peut résilier le bail jusqu'à un mois avant le début pour de justes motifs, comme un échec aux examens ou un refus de l'établissement d'enseignement, moyennant une indemnité d'un mois de loyer.
• Les baux de moins de trois mois ne peuvent pas être résiliés anticipativement.

Garantie locative, label et enregistrement à Bruxelles

La garantie locative suit elle aussi les règles bruxelloises. Sur un compte bloqué au nom du locataire, la garantie peut s'élever au maximum à deux mois de loyer. Si le locataire opte pour une garantie bancaire qu'il rembourse progressivement, elle peut aller jusqu'à trois mois de loyer. Il existe en outre une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre le CPAS et la banque. Pour plus de contexte, consultez notre guide sur la garantie locative.

Bruxelles dispose aussi d'un label volontaire « logement étudiant de qualité », que l'administration octroie pour cinq ans. Votre kot doit notamment satisfaire aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement, disposer d'un certificat PEB valide et être loué au moyen d'un bail de logement étudiant. L'enregistrement de votre contrat relève du niveau fédéral et se fait, comme partout, via MyRent. Découvrez comment dans notre guide sur l'enregistrement via MyRent.

Résidence principale et colocation

À Bruxelles, les règles qui s'appliquent en plus du régime étudiant dépendent de l'affectation du kot. Si l'étudiant y établit sa résidence principale avec votre accord, les règles relatives aux baux de résidence principale s'appliquent aussi, sauf celles sur la durée et le préavis, car la location étudiante a ses propres règles en la matière. Si le kot n'est pas sa résidence principale, seules les règles communes à tous les baux d'habitation s'appliquent.

Bruxelles connaît aussi un régime propre pour la colocation : plusieurs locataires qui concluent ensemble un seul bail pour un même logement. Ces règles ne s'appliquent que si le bailleur et les colocataires en conviennent ensemble. Les colocataires peuvent alors rédiger un pacte de colocation dans lequel ils fixent les modalités de la vie commune. S'il existe un tel pacte, seules les règles relatives à la colocation s'appliquent, et non celles du bail de logement étudiant. Pour une maison étudiante partagée, vous choisissez donc en connaissance de cause le régime que vous utilisez.

Gestion de kots à Bruxelles avec Kotmaster

Si vous avez des kots à Bruxelles et en Flandre, vous travaillez avec deux cadres juridiques. Dans Kotmaster, vous utilisez pour chaque bien le bon modèle de contrat, vous le faites signer en ligne avec itsme® et vous enregistrez le contrat et l'état des lieux en un clic via MyRent. Vous réalisez l'état des lieux avec des photos sur votre smartphone, à l'entrée comme à la sortie.

Kotmaster assure automatiquement le suivi des paiements, indexe le loyer selon l'indice santé et garde un œil sur les délais de préavis et les dates de fin. La communication avec les locataires passe notamment par WhatsApp et Gmail. Découvrez toutes les fonctionnalités ou demandez une démo.