Garantie locative pour un kot : montant, forme et restitution

Quel peut être le montant de la garantie locative pour un kot ?

Pour un bail étudiant, la garantie s'élève au maximum à deux mois de loyer, calculés sans les frais de consommation d'eau, d'énergie et de télécommunications. Ce maximum vaut pour l'ensemble : une garantie séparée pour les clés ou le badge en plus de ces deux mois n'est pas autorisée. La perte ou la non-restitution de clés peut en revanche être imputée sur la garantie ordinaire.

Vous pouvez demander la garantie au plus tôt trois mois avant la date de début du contrat. Si vous signez au printemps un contrat qui commence en septembre, vous ne pouvez donc faire constituer la garantie qu'à partir de juin.

Une garantie n'est pas une obligation. Le décret prévoit que l'étudiant peut fournir une garantie ; si vous en demandez une et pour quel montant, dans les limites du maximum, vous le fixez dans le bail. Ce que ce contrat doit encore contenir, vous le lirez dans notre guide sur le bail pour un kot.

Quelles formes de garantie sont autorisées ?

Pour la location étudiante, le décret prévoit deux formes : une somme d'argent ou une sûreté réelle constituée auprès d'une institution financière au nom de l'étudiant. Si vous optez pour une somme d'argent, deux possibilités s'offrent à vous :

• Compte bloqué au nom de l'étudiant (un compte de garantie locative individualisé auprès d'une banque). Les intérêts reviennent à l'étudiant et vous bénéficiez d'un privilège sur le solde pour ce que l'étudiant vous devrait.
• Compte du bailleur. C'est autorisé pour la location étudiante, mais vous devez alors payer, lors de la restitution, des intérêts au taux moyen du marché.
• Non autorisé : remettre la garantie en espèces.

Différence avec un logement loué classique

Pour les baux de résidence principale, d'autres règles s'appliquent : la garantie y est de trois mois de loyer au maximum et le locataire choisit lui-même entre un compte individualisé, une sûreté réelle ou une garantie bancaire au moyen d'un contrat type conclu entre un CPAS (OCMW) et une institution financière. Pour la location étudiante, l'étudiant ne dispose pas de ce droit de choix : vous convenez ensemble de la forme, qui doit figurer dans le contrat. La garantie bancaire via le CPAS ne figure pas dans le régime de la location étudiante.

Attention : si un étudiant se domicilie au kot avec votre accord, le contrat relève des règles applicables aux résidences principales et ce sont ces autres règles de garantie qui s'appliquent. Lisez à ce sujet notre guide sur le domicile au kot.

Intérêts sur la garantie locative

Si la garantie est placée sur un compte bloqué au nom de l'étudiant, les intérêts produits sont capitalisés au profit de l'étudiant. Vous n'avez rien à calculer vous-même : la banque verse le solde avec les intérêts lors de la libération.

Si la garantie est versée sur votre compte, vous êtes redevable d'intérêts au taux d'intérêt moyen du marché financier, à compter du moment où l'étudiant a versé la garantie. Ces intérêts sont également capitalisés. Wonen in Vlaanderen (l'agence flamande du logement) met à disposition sur vlaanderen.be un module de calcul permettant de déterminer le montant dû. Notez donc avec précision, pour chaque kot, à quelle date et quel montant a été versé.

Restitution en fin de bail

Les modalités de restitution dépendent de l'endroit où se trouve la garantie.

Si plusieurs étudiants louent ensemble un même logement et que l'un d'eux s'en va, aucune règle spécifique n'est prévue : en principe, ils louent et mettent fin au bail ensemble. Si vous convenez d'autre chose de commun accord, consignez-le dans un avenant. Si le compte de garantie est au nom de plusieurs locataires, l'Autorité flamande recommande de faire d'abord constituer une nouvelle garantie par ceux qui restent, et de ne libérer la garantie existante qu'ensuite.

• Compte bloqué : la banque ne libère l'argent que sur la base d'un accord écrit des deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur la base d'une décision judiciaire. De nombreuses banques disposent à cet effet de leur propre formulaire de libération.
• Compte du bailleur : vous restituez la garantie avec les intérêts dans les trois mois suivant le départ de l'étudiant, sauf si vous contestez la restitution dans ce délai par lettre recommandée adressée à l'étudiant.
• Selon la FAQ de Wonen in Vlaanderen, une lecture littérale du décret exige cette lettre recommandée même si vous avez conclu avec l'étudiant un accord écrit sur une retenue. Pour être certain d'être en règle, envoyez-la donc toujours.

Que pouvez-vous retenir sur la garantie ?

La garantie sert à garantir les obligations de l'étudiant. Vous pouvez notamment y imputer des loyers impayés, un solde restant dû du décompte de consommation et les dégâts locatifs. Les dégâts locatifs se constatent en comparant l'état des lieux de sortie à l'état des lieux d'entrée. Sans état des lieux d'entrée valable, l'étudiant est présumé avoir reçu le kot dans l'état où il le restitue, ce qui rend difficile la preuve des dégâts. Consultez notre guide sur l'état des lieux d'un kot.

L'usure normale, la vétusté et les dégâts dus à un cas de force majeure ne peuvent pas être facturés. Les frais relatifs à des dégâts qui n'ont pas été réparés pendant le bail peuvent être retenus sur la base d'un devis ou d'une estimation par un expert. Les frais que vous ne pouviez pas facturer séparément en vertu du décret, comme un forfait de nettoyage non compris dans le loyer, ne peuvent pas non plus être récupérés via la garantie. Si les dégâts dépassent le montant de la garantie, vous devez mettre l'étudiant formellement en demeure et pouvez, si nécessaire, saisir le juge de paix.

Si vous facturez les frais de consommation au moyen de provisions, établissez à la fin un décompte sur la base des frais réels et des pièces justificatives. Un solde positif est remboursé à l'étudiant ; un déficit peut être imputé sur la garantie. En cas de forfait fixe, il n'y a pas de décompte a posteriori.

Litiges relatifs à la garantie

Si vous n'êtes pas d'accord sur la restitution, essayez d'abord d'aboutir à un accord écrit sur la base des états des lieux, des photos et des factures. À défaut, le juge de paix du lieu où se situe le kot est compétent, quel que soit le montant. Une clause d'arbitrage dans le bail est nulle. Le juge de paix tente toujours d'abord de concilier les parties.

Plus votre dossier est solide, plus un tel litige se règle rapidement. Un état des lieux signé avec des photos datées, une liste claire des réparations avec leur coût et une lettre recommandée envoyée à temps font la différence.

Comment constituer et suivre les garanties locatives

Mentionnez dans le bail la forme convenue, le montant et la personne qui ouvre le compte. Pour un compte bloqué, l'étudiant, ou quelqu'un en son nom, ouvre ce compte auprès d'une banque au nom de l'étudiant. Demandez la confirmation de la banque attestant que la garantie a été constituée et conservez-la avec le contrat. Si la garantie est versée sur votre propre compte, utilisez une référence claire par kot et par locataire, afin de voir immédiatement, lors de la restitution, quand et combien a été versé.

Qui loue plusieurs kots gère vite des dizaines de garanties aux formes, montants et dates de fin différents. Une méthode de travail fixe évite les erreurs :

• Consignez pour chaque kot : la forme de la garantie, le montant, la banque ou le compte, la date de versement et la référence.
• Vérifiez que le montant ne dépasse pas deux mois de loyer et que vous ne le demandez pas plus de trois mois avant le début du bail.
• Conservez la preuve de la banque attestant que la garantie a été constituée, avec le bail.
• Prévoyez à chaque fin de contrat un rappel pour l'état des lieux de sortie et pour le délai de trois mois.
• Calculez les intérêts à temps si la garantie se trouve sur votre propre compte.
• Documentez chaque retenue avec l'état des lieux, des photos et un devis ou une facture.

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Ce guide fournit des informations générales sur les règles flamandes relatives aux garanties locatives en matière de location étudiante et ne constitue pas un avis juridique. En cas de litige concret, consultez un juriste ou votre association de propriétaires.