Calculer l'indexation du loyer : formule, indice santé et règles pour votre kot

Qu'est-ce que l'indexation du loyer et pourquoi l'indice santé ?

L'indexation adapte le loyer à la hausse du coût de la vie. Il ne s'agit pas d'une augmentation de loyer au sens strict : vous alignez simplement le loyer initial sur l'évolution des prix. Le Vlaams Woninghuurdecreet (décret flamand sur la location d'habitations) impose d'utiliser pour cela l'indice santé (gezondheidsindex). Il s'agit de l'indice des prix à la consommation hors boissons alcoolisées, tabac et carburants. Statbel, l'office belge de statistique qui relève du SPF Économie, calcule et publie cet indice chaque mois.

Vous ne pouvez pas utiliser un autre indice, même si le bail le prévoit. Une clause qui autorise davantage que l'indexation légale est réduite au maximum légal. Ce guide suit les règles flamandes. Depuis la sixième réforme de l'État, Bruxelles et la Wallonie disposent de leur propre législation sur les baux, avec d'autres modalités pour l'indice de départ et leurs propres mesures énergétiques.

La formule d'indexation du loyer, étape par étape

La formule figure à l'article 34 du décret flamand sur la location d'habitations : loyer indexé = loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ. Chaque élément a une signification précise :

• Loyer de base : le loyer convenu dans le bail (ou après une éventuelle révision du loyer), hors frais et charges.
• Nouvel indice : l'indice santé du mois qui précède la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
• Indice de départ : l'indice santé du mois qui précède le mois au cours duquel le bail (ou la révision du loyer) est entré en vigueur.
• Utilisez pour les deux indices la même année de base. Statbel publie l'indice santé dans plusieurs années de base (notamment 2013 = 100 et 2025 = 100). Si vous les mélangez, le résultat sera faux.
• Les frais et charges ne s'indexent pas via cette formule. Un forfait de charges reste fixe, sauf si vous en convenez autrement ensemble.

Quel indice de départ utiliser ?

Pour les baux conclus en Flandre après le 31 décembre 2018, l'indice de départ est l'indice santé du mois qui précède le mois au cours duquel le bail est entré en vigueur. Attention : c'est la date de début de la location qui compte, pas la date de signature. Si la location commence le 1er septembre, l'indice de départ est celui d'août.

Pour les baux plus anciens, une autre règle peut s'appliquer, car la loi fédérale sur les baux était alors en vigueur. En cas de doute sur un bail antérieur à 2019, utilisez le calculateur de loyer de Statbel : il vous demande la date de début et applique lui-même le bon régime.

Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède la date anniversaire. Statbel publie l'indice d'un mois à la fin de ce mois. Pour une date anniversaire au 1er septembre, vous ne connaissez donc l'indice d'août qu'à la fin du mois d'août. Tenez-en compte si vous voulez prévenir vos locataires à temps.

Exemple de calcul avec de vrais indices

Supposons que vous louiez un studio avec un loyer de base de 450 € par mois. Le bail est entré en vigueur le 1er septembre 2025. Vous voulez indexer au 1er septembre 2026.

• Indice de départ : indice santé d'août 2025 = 135,64 (base 2013 = 100).
• Nouvel indice : indice santé d'août 2026 = 140,30 (base 2013 = 100).
• Calcul : 450 × 140,30 ÷ 135,64 = 465,46 €.
• Le loyer augmente donc de 15,46 € par mois, soit environ 3,4 %.
• Si vous ne demandez l'indexation par écrit que le 1er février 2027, vous ne pouvez réclamer le loyer majoré qu'à partir du 1er novembre 2026. La différence pour septembre et octobre est perdue.

Quand et comment pouvez-vous indexer le loyer ?

L'indexation est un droit du bailleur, mais elle ne se fait pas automatiquement. Pour un bail de résidence principale en Flandre, les conditions suivantes s'appliquent :

• Le bail a été conclu par écrit. Avec un bail verbal, l'indexation n'est pas possible.
• L'indexation n'est pas expressément exclue dans le bail.
• Vous indexez au maximum une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
• Vous en faites la demande par écrit au locataire : une lettre ou un e-mail reprenant le calcul (loyer de base, les deux indices, nouveau loyer et date de prise d'effet) suffit. Conservez une preuve d'envoi.
• L'indexation rétroagit au maximum trois mois avant le mois de votre demande. Oublier d'indexer vous fait donc perdre de l'argent.
• Vous n'êtes pas obligé d'indexer chaque année pour conserver votre droit. Comme la formule part toujours de l'indice de départ, une indexation ultérieure peut porter directement le loyer au niveau actuel. Seuls les montants manqués dans le passé ne peuvent pas être récupérés, à l'exception de ces trois mois.

Correction EPC : la mesure énergétique de 2022-2023 s'applique-t-elle encore en 2026 ?

Pendant la crise énergétique, la Flandre n'a pas limité l'indexation pour les logements économes en énergie, mais bien pour les moins économes, sur la base de leur EPC (certificat de performance énergétique). Entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023, la règle était la suivante : avec un label EPC D, vous ne pouviez répercuter que la moitié de l'indexation normale ; avec un label E ou F ou sans EPC, vous ne pouviez pas indexer. Les logements avec un label A+, A, B ou C pouvaient être indexés normalement.

Cette période est révolue, mais la mesure produit encore ses effets, y compris en 2026. Depuis le 1er octobre 2023, vous multipliez le résultat de la formule ordinaire par un facteur de correction, de sorte que l'indexation gelée n'est pas rattrapée. Cela vaut pour les baux de résidence principale entrés en vigueur avant le 1er octobre 2022 et pour lesquels un label D, E ou F, ou aucun EPC, s'appliquait pendant la période de crise. Pour un label E, F ou l'absence d'EPC, le facteur correspond au rapport entre l'indice santé de 2022 et celui de 2023 pour les mois concernés ; pour un label D, la moitié de la différence est corrigée.

Si vous faites établir après le 1er octobre 2023 un nouvel EPC avec un label A+, A, B ou C, vous pouvez à nouveau indexer pleinement à partir de ce moment, sans facteur de correction. Ce n'est pas possible avec effet rétroactif. Les facteurs de correction ne s'appliquent pas aux baux étudiants, ni aux baux entrés en vigueur le 1er octobre 2022 ou après.

L'indexation des baux étudiants

Les kots relèvent du titre III du décret flamand sur la location d'habitations, avec un régime propre à l'article 61. Un bail étudiant court souvent dix ou douze mois, et il n'y a alors rien à indexer pendant le bail : l'adaptation annuelle à la date anniversaire ne s'applique que si le bail court plus d'un an, sauf si elle est expressément exclue.

Le plus important est ce qui se passe lorsque le même étudiant reste dans le même kot l'année académique suivante. Le loyer de base du nouveau bail ne peut alors pas dépasser le loyer du premier bail, indexé selon la formule ci-dessus. Vous ne pouvez demander davantage que si la valeur locative normale a augmenté d'au moins 20 % en raison de circonstances nouvelles, ou d'au moins 10 % en raison de travaux dans le kot. Deux baux successifs de dix mois séparés par une interruption estivale sont eux aussi considérés comme successifs.

• Si vous signez le nouveau bail dès le printemps, vous ne connaissez pas encore le nouvel indice. Indiquez donc dans le bail que le loyer de base indexé s'applique, et communiquez le montant à l'étudiant dès que l'indice est connu. À défaut, vous risquez d'être réputé avoir renoncé à l'indexation.
• Un forfait de charges ne peut pas être indexé. Dans un nouveau bail avec le même étudiant, vous pouvez toutefois adapter le forfait de commun accord.
• Cette limitation ne s'applique pas à un nouveau locataire : vous convenez alors d'un nouveau loyer.
• Lorsqu'un établissement d'enseignement loue à prix réduit à des étudiants qui y ont droit, l'article 61 ne s'applique pas.

Comment Kotmaster vous aide pour l'indexation du loyer

Indexer n'est qu'un simple calcul, mais avec dix ou cinquante kots, on a vite fait d'oublier une date anniversaire ou une demande écrite. Kotmaster indexe automatiquement le loyer sur la base de l'indice santé, pour que vous n'ayez pas à rechercher vous-même les indices. Les nouveaux montants sont intégrés au suivi automatique des paiements avec rappels. Vous établissez les baux à partir de modèles, les faites signer numériquement avec itsme® et conservez tout de manière centralisée. Lisez aussi nos guides sur le bail d'un kot et l'enregistrement de votre bail via MyRent, ou contactez-nous pour une démo.

Ce guide fournit des informations générales sur les règles flamandes et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. En cas de doute, vérifiez la réglementation en vigueur ou consultez un spécialiste.