Bail pour un kot : que doit-il contenir ?

Quand s'agit-il d'un bail étudiant ?

Le régime de la location étudiante s'applique aux baux conclus en Flandre à partir du 1er janvier 2019, lorsque deux conditions sont remplies. L'occupant est un étudiant, c'est-à-dire une personne inscrite dans un établissement qui dispense un enseignement à temps plein. Et le kot n'est pas sa résidence principale : l'étudiant habite officiellement ailleurs, généralement chez ses parents. Un étudiant-travailleur inscrit à temps plein est également concerné.

En tant que bailleur, vous pouvez demander une preuve d'inscription, mais la loi n'oblige pas l'étudiant à la fournir. Si un étudiant se domicilie au kot avec votre accord exprès ou tacite, ce sont les règles applicables aux résidences principales qui s'appliquent, avec notamment une autre durée et d'autres règles de préavis. C'est pourquoi il est préférable de prévoir expressément dans le bail que l'étudiant ne peut pas établir sa résidence principale à l'adresse du kot. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur le domicile au kot.

Si vous louez à Bruxelles ou en Wallonie, d'autres règles s'appliquent. Bruxelles règle le bail étudiant dans le Code bruxellois du Logement, la Wallonie dans le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation. Ce guide porte sur la Flandre. Si vous louez à Bruxelles, vérifiez séparément les règles bruxelloises.

Que doit obligatoirement contenir le bail ?

Le décret impose un contrat écrit et énumère les informations qu'il doit contenir au minimum. Si un élément manque, chaque partie peut, après une mise en demeure par envoi recommandé, contraindre l'autre par l'intermédiaire du juge de paix à compléter le contrat.

• Identité de toutes les parties : pour les personnes physiques, le nom, les deux premiers prénoms, le domicile et le numéro de registre national (ou à défaut la date et le lieu de naissance) ; pour les sociétés, la dénomination, le siège et le numéro d'entreprise.
• Date de début du bail.
• Durée exacte du bail.
• Désignation de tous les espaces et parties du bâtiment qui sont loués, par exemple la chambre, la cuisine commune, le local vélos.
• Montant du loyer.
• Régime des frais et charges, dans les limites expliquées ci-dessous.
• Référence à la note explicative (vulgariserende toelichting) que l'Autorité flamande a rédigée pour la location étudiante, par exemple au moyen d'une phrase renvoyant à la page consacrée aux baux étudiants sur vlaanderen.be.

Loyer, frais et charges

Vous fixez librement le loyer, mais pour une location étudiante, ce loyer est tout compris. Il inclut tous les frais et charges, à l'exception de la consommation d'énergie, d'eau et de télécommunications et de la taxe sur les secondes résidences. Seuls ces postes peuvent être facturés séparément, et uniquement si le contrat le prévoit expressément. Le nettoyage des parties communes, le précompte immobilier ou des frais administratifs uniques ne peuvent donc pas être répercutés séparément ; intégrez-les dans le loyer.

Les frais de consommation peuvent être facturés au moyen de provisions avec un décompte annuel sur la base des frais réels, ou au moyen d'un forfait fixe. Un forfait doit figurer expressément dans le contrat et ne peut être ni modifié unilatéralement ni indexé en cours de bail.

Si le contrat dure plus d'un an, vous pouvez indexer le loyer chaque année à la date anniversaire du début du bail, sauf si le contrat l'exclut. Si vous concluez des contrats successifs avec le même étudiant pour le même kot, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer indexé du premier contrat, sauf cas exceptionnels. Pour savoir comment calculer le nouveau loyer, consultez notre guide calculer l'indexation du loyer.

Durée et fin du contrat

Le décret n'impose pas de durée fixe : vous la choisissez ensemble avec l'étudiant. En pratique, il s'agit généralement de dix ou douze mois. Point important : le bail étudiant prend fin automatiquement à la date d'échéance. Une clause de reconduction tacite est réputée non écrite. Si vous souhaitez poursuivre avec le même étudiant, prolongez le contrat de commun accord ou concluez un nouveau contrat, de préférence par écrit.

Si l'étudiant continue d'occuper le kot après la date d'échéance sans opposition de votre part, un nouveau bail verbal aux mêmes conditions naît en vertu du Code civil. Vous voulez éviter cette situation : convenez donc à temps du départ ou d'un nouveau contrat.

En tant que bailleur, vous ne pouvez pas résilier anticipativement un bail étudiant, même si l'étudiant arrête ses études. Une clause qui vous accorde malgré tout un droit de résiliation n'est pas valable. Si l'étudiant ne respecte pas ses obligations, par exemple en cas d'arriérés de loyer, vous pouvez uniquement demander la résolution du contrat au juge de paix. Une clause prévoyant la résolution automatique du contrat en cas de défaut de paiement est nulle.

Résiliation par l'étudiant

L'étudiant ne peut mettre fin anticipativement au contrat que dans les cas énumérés par le décret. Une résiliation de commun accord reste en outre toujours possible, par exemple lorsqu'un nouveau locataire est prêt à reprendre le kot.

• Avant le début du contrat : sans frais si l'étudiant donne son préavis plus de trois mois avant la date de début ; en cas de préavis plus tardif, une indemnité de deux mois de loyer est due. Des frais de réservation ou un contrat de réservation payant ne sont donc pas autorisés.
• En cas d'arrêt des études : délai de préavis de deux mois, sur présentation d'une preuve de désinscription délivrée par l'établissement d'enseignement.
• En cas de décès d'un parent ou d'une autre personne qui pourvoit à l'entretien de l'étudiant : délai de préavis de deux mois, sur présentation d'une pièce justificative.
• Dans ces deux derniers cas, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le préavis est donné.
• En cas de décès de l'étudiant, le contrat prend fin de plein droit le premier jour du mois qui suit le décès.

Sous-location, cession et garantie locative

La sous-location ou la cession du bail n'est permise qu'avec votre accord écrit préalable. Il existe une exception importante : si l'étudiant part en échange ou en stage, vous devez accepter une sous-location ou une cession à un autre étudiant, sauf si vous avez un motif fondé de refuser. En cas de sous-location, l'étudiant initial reste responsable envers vous.

Si vous demandez une garantie locative, celle-ci s'élève au maximum à deux mois de loyer pour un kot. Une garantie supplémentaire pour les clés au-delà de ce maximum n'est pas autorisée. Le contrat doit préciser sous quelle forme la garantie est constituée. Toutes les règles relatives au montant, à la forme, aux intérêts et à la restitution figurent dans notre guide sur la garantie locative pour un kot.

État des lieux, enregistrement et conformité

Un contrat ne vient jamais seul. Au début du bail, vous êtes tenu d'établir avec l'étudiant un état des lieux détaillé, avant qu'il n'emménage ou au cours du premier mois. Celui-ci est annexé au contrat. Pour savoir comment procéder, consultez notre guide sur l'état des lieux d'un kot.

En tant que bailleur, vous devez également faire enregistrer un bail étudiant, dans les deux mois qui suivent sa signature. C'est gratuit et cela peut se faire en ligne via MyRent du SPF Finances. L'enregistrement confère une date certaine au contrat, ce qui est notamment important en cas de vente du bien. Plus d'informations dans le guide enregistrer un bail via MyRent.

Enfin, le kot doit satisfaire, dès le début du bail, aux exigences flamandes de conformité. Un bail portant sur un bien qui n'y satisfait pas peut être déclaré nul par le juge. Une attestation de conformité délivrée dans les trois mois précédant le début du bail fait présumer que le kot est en ordre. Les villes peuvent en outre avoir leurs propres règles pour les chambres d'étudiants : vérifiez donc toujours aussi la situation locale auprès de votre commune.

Erreurs fréquentes dans les baux de kots

De nombreux baux de kots contiennent encore des clauses qui ne s'appliquent pas en vertu du décret. Comme les règles sont impératives, l'étudiant peut les ignorer et vous ne pouvez pas les faire respecter. Ces erreurs reviennent souvent :

• Facturer séparément des frais supplémentaires, comme le nettoyage, les déchets ou des frais administratifs, alors que le loyer doit être tout compris.
• Des frais de réservation ou un contrat de réservation payant, qui contournent la résiliation sans frais avant le début du bail.
• Une clause de reconduction tacite.
• Un droit de résiliation pour le bailleur, par exemple si l'étudiant arrête ses études.
• Obliger l'étudiant à quitter le kot quelques jours ou semaines avant la date d'échéance.
• Une garantie séparée pour les clés en plus des deux mois de loyer.
• Des montants forfaitaires par type de dégât, indépendamment du dommage réel.
• Un libre accès au kot pour le bailleur, alors que l'étudiant a droit à la jouissance paisible des lieux.
• Aucune référence à la note explicative.
• Ne pas mentionner le loyer et les charges dans une annonce : la commune peut infliger pour cela une amende administrative de 50 à 350 euros.

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Ce guide fournit des informations générales sur les règles flamandes en matière de location étudiante et ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute sur une situation concrète, consultez un juriste, un notaire ou votre association de propriétaires.