Huurcontract voor een kot: wat moet erin?

Wanneer is het een studentenhuurovereenkomst?

De regeling voor studentenhuur geldt voor huurcontracten die vanaf 1 januari 2019 in Vlaanderen zijn gesloten, als aan twee voorwaarden is voldaan. De bewoner is een student, dus iemand die ingeschreven is bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt. En het kot is niet zijn hoofdverblijfplaats: de student woont officieel elders, meestal bij zijn ouders. Een werkstudent die voltijds ingeschreven is, valt er ook onder.

Je mag als verhuurder een bewijs van inschrijving vragen, maar de wet verplicht de student niet om dat voor te leggen. Laat een student zich met jouw uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming op het kot domiciliëren, dan gelden de regels voor hoofdverblijfplaatsen, met onder meer een andere duur en andere opzegregels. Daarom zet je in het contract best uitdrukkelijk dat de student zijn hoofdverblijfplaats niet op het adres van het kot mag vestigen. Meer daarover lees je in onze gids over domicilie op kot.

Verhuur je in Brussel of Wallonië, dan gelden andere regels. Brussel regelt de studentenhuurovereenkomst in de Brusselse Huisvestingscode, Wallonië in het Waals decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst. Deze gids gaat over Vlaanderen. Werk je in Brussel, check dan de Brusselse regels apart.

Wat moet er verplicht in het huurcontract staan?

Het decreet verplicht een geschreven contract en somt op welke gegevens er minstens in moeten staan. Ontbreekt er iets, dan kan elke partij de andere na een aangetekende ingebrekestelling via de vrederechter verplichten om het contract te vervolledigen.

• Identiteit van alle partijen: voor natuurlijke personen naam, eerste twee voornamen, woonplaats en rijksregisternummer (of anders geboortedatum en -plaats); voor vennootschappen naam, zetel en ondernemingsnummer.
• Begindatum van de huurovereenkomst.
• Exacte duur van de huurovereenkomst.
• Aanwijzing van alle ruimtes en delen van het gebouw die verhuurd worden, bijvoorbeeld de kamer, de gedeelde keuken, de fietsenberging.
• Bedrag van de huur.
• Regeling over de kosten en lasten, binnen de grenzen die hieronder uitgelegd worden.
• Verwijzing naar de vulgariserende toelichting die de Vlaamse overheid voor studentenhuur opstelde, bijvoorbeeld met een zin die verwijst naar de pagina over studentenhuurovereenkomsten op vlaanderen.be.

Huurprijs, kosten en lasten

Je bepaalt de huurprijs vrij, maar bij studentenhuur is die prijs all-in. Alle kosten en lasten zitten erin, met uitzondering van het verbruik van energie, water en telecommunicatie en de belasting op tweede verblijven. Alleen die posten mag je apart aanrekenen, en dan nog enkel als het contract dat uitdrukkelijk bepaalt. Schoonmaak van gemeenschappelijke delen, onroerende voorheffing of een eenmalige administratiekost kun je dus niet apart doorrekenen; reken ze mee in de huurprijs.

De verbruikskosten mag je aanrekenen via voorschotten met een jaarlijkse afrekening op basis van de werkelijke kosten, of via een vast forfait. Een forfait moet uitdrukkelijk in het contract staan en mag tijdens de huur niet eenzijdig aangepast of geïndexeerd worden.

Loopt het contract langer dan een jaar, dan mag je de huurprijs jaarlijks indexeren op de verjaardag van de start, tenzij het contract dat uitsluit. Sluit je opeenvolgende contracten met dezelfde student voor hetzelfde kot, dan mag de basishuurprijs niet hoger zijn dan de geïndexeerde prijs van het eerste contract, behalve in uitzonderlijke gevallen. Hoe je de nieuwe prijs berekent, lees je in onze gids over huurindexatie berekenen.

Duur en einde van het contract

Het decreet legt geen vaste duur op: jij en de student kiezen die samen. In de praktijk gaat het meestal om tien of twaalf maanden. Belangrijk is dat de studentenhuurovereenkomst automatisch eindigt op de einddatum. Een clausule over stilzwijgende verlenging wordt voor niet geschreven gehouden. Wil je verder met dezelfde student, dan verleng je het contract in onderling akkoord of sluit je een nieuw contract, best schriftelijk.

Blijft de student na de einddatum zonder jouw verzet op het kot wonen, dan ontstaat volgens het Burgerlijk Wetboek een nieuwe, mondelinge huurovereenkomst tegen dezelfde voorwaarden. Dat wil je vermijden, dus maak tijdig afspraken over het vertrek of een nieuw contract.

Als verhuurder kun je een studentenhuurovereenkomst niet vroegtijdig opzeggen, ook niet als de student stopt met studeren. Een clausule die je toch een opzegrecht geeft, is niet geldig. Komt de student zijn verplichtingen niet na, bijvoorbeeld bij huurachterstand, dan kun je enkel de ontbinding van het contract vragen aan de vrederechter. Een beding dat het contract automatisch ontbindt bij wanbetaling is ongeldig.

Opzeg door de student

De student kan het contract alleen in de gevallen die het decreet opsomt vroegtijdig beëindigen. Daarnaast is een beëindiging in onderling akkoord altijd mogelijk, bijvoorbeeld als er een nieuwe huurder klaarstaat.

• Vóór de start van het contract: kosteloos als de student meer dan drie maanden vóór de startdatum opzegt; bij een latere opzeg is een vergoeding van twee maanden huur verschuldigd. Een reservatiekost of betalend reservatiecontract mag daarom niet.
• Bij het stopzetten van de studies: opzegtermijn van twee maanden, op voorlegging van een bewijs van uitschrijving van de onderwijsinstelling.
• Bij overlijden van een ouder of van een andere persoon die instaat voor het onderhoud van de student: opzegtermijn van twee maanden, op voorlegging van een bewijsstuk.
• In de laatste twee gevallen begint de opzegtermijn op de eerste dag van de maand na de maand waarin de opzeg gebeurt.
• Bij overlijden van de student eindigt het contract van rechtswege op de eerste dag van de maand na het overlijden.

Onderverhuur, overdracht en huurwaarborg

Onderverhuren of het contract overdragen mag alleen met jouw voorafgaande schriftelijke toestemming. Er is één belangrijke uitzondering: gaat de student op uitwisseling of stage, dan moet je instemmen met een onderverhuur of overdracht aan een andere student, tenzij je een gegronde reden hebt om te weigeren. Bij onderverhuur blijft de oorspronkelijke student aansprakelijk tegenover jou.

Vraag je een huurwaarborg, dan bedraagt die voor een kot maximaal twee maanden huur. Een extra sleutelwaarborg bovenop dat maximum mag niet. In het contract moet staan in welke vorm de waarborg gesteld wordt. Alle regels over bedrag, vorm, interest en teruggave vind je in onze gids over de huurwaarborg voor een kot.

Plaatsbeschrijving, registratie en conformiteit

Een contract staat niet alleen. Bij de start ben je samen met de student verplicht een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te maken, vóór de student intrekt of tijdens de eerste maand. Die wordt bij het contract gevoegd. Hoe je dat aanpakt, staat in onze gids over de plaatsbeschrijving van een kot.

Ook een studentenhuurovereenkomst moet je als verhuurder registreren, binnen twee maanden na ondertekening. Dat is gratis en kan online via MyRent van de FOD Financiën. Registratie geeft het contract een vaste datum, wat onder meer belangrijk is als het pand verkocht wordt. Meer in de gids huurcontract registreren via MyRent.

Tot slot moet het kot bij de start voldoen aan de Vlaamse conformiteitsvereisten. Een huurcontract voor een goed dat daar niet aan voldoet, kan door de rechter nietig verklaard worden. Een conformiteitsattest dat binnen drie maanden vóór de start is afgeleverd, geldt als vermoeden dat het kot in orde is. Steden kunnen bovendien eigen regels voor studentenkamers hebben, dus check ook altijd de lokale situatie bij je gemeente.

Veelgemaakte fouten in kotcontracten

Veel kotcontracten bevatten nog clausules die volgens het decreet niet gelden. Omdat de regels dwingend zijn, kan de student ze negeren en kun je ze niet afdwingen. Deze fouten komen vaak terug:

• Extra kosten apart aanrekenen, zoals schoonmaak, afval of een administratiekost, terwijl de huurprijs all-in moet zijn.
• Een reservatiekost of betalend reservatiecontract, waarmee de kosteloze opzeg vóór de start omzeild wordt.
• Een clausule over stilzwijgende verlenging.
• Een opzegrecht voor de verhuurder, bijvoorbeeld als de student stopt met studeren.
• De student verplichten het kot enkele dagen of weken vóór de einddatum te verlaten.
• Een aparte sleutelwaarborg bovenop twee maanden huur.
• Vaste schadebedragen per type schade, los van de werkelijke schade.
• Vrije toegang tot het kot voor de verhuurder, terwijl de student recht heeft op rustig huurgenot.
• Geen verwijzing naar de vulgariserende toelichting.
• In een advertentie de huurprijs en de kosten niet vermelden: de gemeente kan daarvoor een administratieve boete van 50 tot 350 euro opleggen.

Hoe Kotmaster helpt

In Kotmaster maak je huurcontracten op basis van sjablonen en laat je ze digitaal ondertekenen met itsme®. Via de koppeling met MyRent registreer je contracten en plaatsbeschrijvingen met één klik. Huurbetalingen worden automatisch opgevolgd met herinneringen, en indexaties gebeuren automatisch op basis van de gezondheidsindex. Alle documenten per kot staan centraal bij elkaar. Bekijk de functies of neem contact op voor een demo.

Deze gids geeft algemene informatie over de Vlaamse regels voor studentenhuur en is geen juridisch advies. Twijfel je over een concrete situatie, raadpleeg dan een jurist, notaris of je eigenaarsvereniging.