Huurindexatie berekenen: formule, gezondheidsindex en regels voor je kot

Wat is huurindexatie en waarom de gezondheidsindex?

Indexatie past de huurprijs aan de stijging van de kosten van levensonderhoud aan. Het is geen huurverhoging in de eigenlijke zin: je trekt de oorspronkelijke huur gewoon mee met de prijsevolutie. Het Vlaams Woninghuurdecreet legt vast dat je daarvoor de gezondheidsindex gebruikt. Dat is de consumptieprijsindex zonder alcoholische dranken, tabak en motorbrandstoffen. Statbel, het Belgische statistiekbureau dat onder de FOD Economie valt, berekent en publiceert die index elke maand.

Je mag geen andere index gebruiken, ook niet als dat in het contract staat. Een beding dat meer toelaat dan de wettelijke indexatie wordt teruggebracht tot het wettelijke maximum. Deze gids volgt de Vlaamse regels. Brussel en Wallonië hebben sinds de zesde staatshervorming eigen huurwetgeving, met andere details over de aanvangsindex en eigen energiemaatregelen.

De formule voor huurindexatie stap voor stap

De formule staat in artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet: geïndexeerde huur = basishuur × nieuwe index ÷ aanvangsindex. Elk onderdeel heeft een precieze betekenis:

• Basishuur: de huurprijs zoals afgesproken in het contract (of na een eventuele huurprijsherziening), zonder kosten en lasten.
• Nieuwe index: de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract.
• Aanvangsindex: de gezondheidsindex van de maand vóór de maand waarin het contract (of de huurprijsherziening) in werking trad.
• Gebruik voor beide indexcijfers hetzelfde basisjaar. Statbel publiceert de gezondheidsindex in verschillende basisjaren (onder meer 2013 = 100 en 2025 = 100). Meng je die door elkaar, dan klopt de uitkomst niet.
• Kosten en lasten indexeer je niet via deze formule. Een forfait voor kosten blijft vast, tenzij je samen iets anders afspreekt.

Welke aanvangsindex gebruik je?

Voor huurcontracten die in Vlaanderen na 31 december 2018 zijn gesloten, is de aanvangsindex de gezondheidsindex van de maand vóór de maand waarin het contract in werking trad. Let op: het gaat om de startdatum van de huur, niet om de datum waarop jullie tekenden. Start de huur op 1 september, dan is de aanvangsindex die van augustus.

Voor oudere contracten kan een andere regel gelden, omdat toen de federale huurwet van toepassing was. Twijfel je over een contract van vóór 2019, gebruik dan de huurcalculator van Statbel: die vraagt je de begindatum en kiest zelf het juiste regime.

De nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag. Statbel publiceert de index van een maand op het einde van die maand. Voor een verjaardag op 1 september ken je de augustusindex dus pas eind augustus. Reken daar rekening mee als je je huurders tijdig wilt verwittigen.

Rekenvoorbeeld met echte indexcijfers

Stel: je verhuurt een studio met een basishuur van € 450 per maand. Het contract ging in op 1 september 2025. Je wilt indexeren op 1 september 2026.

• Aanvangsindex: gezondheidsindex augustus 2025 = 135,64 (basis 2013 = 100).
• Nieuwe index: gezondheidsindex augustus 2026 = 140,30 (basis 2013 = 100).
• Berekening: 450 × 140,30 ÷ 135,64 = € 465,46.
• De huur stijgt dus met € 15,46 per maand, ongeveer 3,4 procent.
• Vraag je de indexatie pas schriftelijk op 1 februari 2027, dan kun je de hogere huur maar terugvorderen vanaf 1 november 2026. Het verschil voor september en oktober ben je kwijt.

Wanneer en hoe mag je de huur indexeren?

Indexatie is een recht van de verhuurder, maar het gebeurt niet vanzelf. Voor een huurcontract voor hoofdverblijfplaats gelden in Vlaanderen deze voorwaarden:

• Het contract is schriftelijk gesloten. Bij een mondeling contract is indexatie niet mogelijk.
• Indexatie is niet uitdrukkelijk uitgesloten in het contract.
• Je indexeert hoogstens één keer per huurjaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract.
• Je vraagt het schriftelijk aan de huurder: een brief of e-mail met de berekening (basishuur, beide indexcijfers, nieuwe huur en ingangsdatum) volstaat. Bewaar een bewijs van verzending.
• De indexatie werkt hoogstens drie maanden terug vóór de maand van je aanvraag. Wie vergeet te indexeren, verliest dus geld.
• Je hoeft niet elk jaar te indexeren om je recht te behouden. Omdat de formule altijd met de aanvangsindex rekent, mag je bij een latere indexatie meteen naar het huidige niveau gaan. Alleen de gemiste bedragen uit het verleden kun je niet terugvorderen, op die drie maanden na.

EPC-correctie: geldt de energiemaatregel van 2022-2023 nog in 2026?

Tijdens de energiecrisis beperkte Vlaanderen de indexatie voor energiezuinige woningen niet, maar wel voor minder zuinige. Tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 gold: bij EPC-label D mocht je maar de helft van de normale indexatie doorrekenen, bij label E of F of zonder EPC mocht je niet indexeren. Woningen met label A+, A, B of C konden normaal geïndexeerd worden.

Die periode is voorbij, maar de maatregel werkt nog door, ook in 2026. Sinds 1 oktober 2023 vermenigvuldig je de uitkomst van de gewone formule met een correctiefactor, zodat de bevroren indexatie niet wordt ingehaald. Dat geldt voor huurcontracten voor hoofdverblijfplaats die in werking traden vóór 1 oktober 2022 en waarvoor tijdens de crisisperiode een label D, E of F of geen EPC gold. Voor label E, F of zonder EPC is de factor de verhouding tussen de gezondheidsindex van 2022 en die van 2023 uit de relevante maanden; voor label D wordt de helft van het verschil gecorrigeerd.

Laat je na 1 oktober 2023 een nieuw EPC opmaken met label A+, A, B of C, dan mag je vanaf dat moment weer volledig indexeren, zonder correctiefactor. Met terugwerkende kracht kan dat niet. De correctiefactoren gelden niet voor studentenhuurcontracten en ook niet voor contracten die op of na 1 oktober 2022 ingingen.

Indexatie bij studentenhuurcontracten

Voor koten geldt titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet, met in artikel 61 een eigen regeling. Een studentenhuurcontract loopt vaak tien of twaalf maanden en dan valt er binnen het contract niets te indexeren: de jaarlijkse aanpassing op de verjaardag geldt alleen als het contract langer dan een jaar loopt, tenzij ze uitdrukkelijk is uitgesloten.

Belangrijker is wat er gebeurt als dezelfde student volgend academiejaar in hetzelfde kot blijft. Dan mag de basishuur van het nieuwe contract niet hoger zijn dan de huur van het eerste contract, geïndexeerd volgens de formule hierboven. Meer vragen kan alleen als de normale huurwaarde door nieuwe omstandigheden met minstens 20 procent of door werken in het kot met minstens 10 procent is gestegen. Ook twee opeenvolgende contracten van tien maanden met een zomeronderbreking gelden als opeenvolgend.

• Teken je het nieuwe contract al in het voorjaar, dan ken je de nieuwe index nog niet. Zet daarom in het contract dat de geïndexeerde basishuur van toepassing is, en laat de student het bedrag weten zodra de index bekend is. Anders loop je het risico dat je geacht wordt van indexatie af te zien.
• Een forfait voor kosten mag je niet indexeren. Bij een nieuw contract met dezelfde student mag je het forfait wel in onderling akkoord aanpassen.
• Voor een nieuwe huurder geldt deze beperking niet: dan spreek je opnieuw een huurprijs af.
• Verhuurt een onderwijsinstelling tegen een verminderde prijs aan studenten die daarvoor in aanmerking komen, dan geldt artikel 61 niet.

Zo helpt Kotmaster bij huurindexatie

Indexeren is eenvoudig rekenwerk, maar met tien of vijftig koten vergeet je al snel een verjaardag of een schriftelijke aanvraag. Kotmaster indexeert de huur automatisch op basis van de gezondheidsindex, zodat je niet zelf indexcijfers moet opzoeken. De nieuwe bedragen lopen mee in de automatische opvolging van betalingen met herinneringen. Contracten maak je op uit sjablonen en laat je digitaal ondertekenen met itsme®, en je bewaart alles centraal. Lees ook onze gidsen over het huurcontract voor een kot en het registreren van je huurcontract via MyRent, of neem contact op voor een demo.

Deze gids geeft algemene informatie over de Vlaamse regels en is geen juridisch of fiscaal advies. Controleer bij twijfel de actuele regelgeving of vraag advies aan een specialist.