Huurwaarborg voor een kot: bedrag, vorm en teruggave

Hoeveel mag de huurwaarborg voor een kot bedragen?

Voor een studentenhuurovereenkomst bedraagt de waarborg maximaal twee maanden huur, berekend zonder de kosten voor het verbruik van water, energie en telecommunicatie. Dat maximum geldt voor alles samen: een aparte sleutelwaarborg of badgewaarborg bovenop die twee maanden mag niet. Verlies of niet-teruggave van sleutels kun je wel verrekenen met de gewone waarborg.

Je mag de waarborg ten vroegste drie maanden vóór de startdatum van het contract vragen. Teken je in het voorjaar een contract dat in september start, dan kun je de waarborg dus pas vanaf juni laten stellen.

Een waarborg is geen verplichting. Het decreet zegt dat de student een waarborg kan verstrekken; of je er een vraagt en hoeveel, binnen het maximum, leg je vast in het huurcontract. Wat er verder in dat contract moet staan, lees je in onze gids over het huurcontract voor een kot.

Welke vormen van waarborg zijn toegestaan?

Het decreet voorziet voor studentenhuur twee vormen: een geldsom of een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de student. Kies je voor een geldsom, dan zijn er twee mogelijkheden:

• Geblokkeerde rekening op naam van de student (een geïndividualiseerde huurwaarborgrekening bij een bank). De interest is voor de student en jij krijgt een voorrecht op het saldo voor wat de student je verschuldigd zou zijn.
• Rekening van de verhuurder. Dat is bij studentenhuur toegelaten, maar dan moet je bij de teruggave interest betalen tegen de gemiddelde marktrente.
• Niet toegestaan: de waarborg cash overhandigen.

Verschil met een gewone huurwoning

Bij huurcontracten voor een hoofdverblijfplaats gelden andere regels: daar is de waarborg maximaal drie maanden huur en kiest de huurder zelf tussen een geïndividualiseerde rekening, een zakelijke zekerheidstelling of een bankwaarborg via een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. Bij studentenhuur heeft de student dat keuzerecht niet: jullie spreken de vorm samen af en die moet in het contract staan. De OCMW-bankwaarborg staat niet in de regeling voor studentenhuur.

Let op: als een student zich met jouw toestemming op het kot domicilieert, valt het contract onder de regels voor hoofdverblijfplaatsen en gelden die andere waarborgregels. Lees hierover onze gids over domicilie op kot.

Interest op de huurwaarborg

Staat de waarborg op een geblokkeerde rekening op naam van de student, dan wordt de opgebrachte interest gekapitaliseerd ten voordele van de student. Je hoeft zelf niets te berekenen: de bank keert het saldo met interest uit bij de vrijgave.

Staat de waarborg op jouw rekening, dan ben je interest verschuldigd tegen de gemiddelde rentevoet van de financiële markt, vanaf het moment dat de student de waarborg stortte. Die interest wordt eveneens gekapitaliseerd. Wonen in Vlaanderen stelt op vlaanderen.be een rekenmodule ter beschikking waarmee je het verschuldigde bedrag berekent. Hou daarom per kot nauwkeurig bij op welke datum en hoeveel er gestort werd.

Teruggave op het einde van de huur

Hoe de teruggave verloopt, hangt af van waar de waarborg staat.

Huren meerdere studenten samen één woning en vertrekt er één, dan is daar geen specifieke regeling voor: in principe huren en beëindigen ze samen. Spreek je in onderling akkoord iets anders af, leg dat dan vast in een addendum. Staat de waarborgrekening op naam van meerdere huurders, dan raadt de Vlaamse overheid aan om eerst een nieuwe waarborg te laten stellen door wie blijft en pas daarna de bestaande waarborg vrij te geven.

• Geblokkeerde rekening: de bank geeft het geld enkel vrij op basis van een schriftelijk akkoord van beide partijen, ten vroegste opgesteld bij het einde van de huur, of op basis van een rechterlijke beslissing. Veel banken hebben daarvoor een eigen vrijgaveformulier.
• Rekening van de verhuurder: je stort de waarborg met interest terug binnen drie maanden nadat de student het kot verlaten heeft, tenzij je de teruggave binnen die termijn betwist met een aangetekende brief aan de student.
• Volgens de FAQ van Wonen in Vlaanderen vereist een letterlijke lezing van het decreet die aangetekende brief zelfs als je met de student een schriftelijk akkoord hebt over een inhouding. Wie zeker wil zijn, stuurt hem dus altijd.

Wat mag je van de waarborg inhouden?

De waarborg dient om de verplichtingen van de student te garanderen. Je kunt er onder meer openstaande huur, een openstaand saldo van de verbruiksafrekening en huurschade mee verrekenen. Huurschade stel je vast door de uittredende plaatsbeschrijving te vergelijken met de intredende. Zonder geldige intredende plaatsbeschrijving wordt vermoed dat de student het kot ontving in de staat waarin hij het teruggeeft, en wordt het dus moeilijk om schade te bewijzen. Zie onze gids over de plaatsbeschrijving van een kot.

Normale slijtage, ouderdom en schade door overmacht kun je niet aanrekenen. Kosten voor schade die tijdens de huur niet hersteld werd, kun je inhouden op basis van een bestek of een schatting door een expert. Kosten die je volgens het decreet niet apart mocht aanrekenen, zoals een schoonmaakforfait dat niet in de huurprijs zat, kun je evenmin via de waarborg recupereren. Is de schade hoger dan de waarborg, dan moet je de student formeel in gebreke stellen en kun je zo nodig naar de vrederechter stappen.

Reken je verbruikskosten aan via voorschotten, maak dan op het einde een afrekening op basis van de werkelijke kosten en de verantwoordingsstukken. Een batig saldo stort je terug aan de student; een tekort kun je met de waarborg verrekenen. Bij een vast forfait is er geen afrekening achteraf.

Geschillen over de waarborg

Raak je het niet eens over de teruggave, probeer dan eerst tot een schriftelijk akkoord te komen op basis van de plaatsbeschrijvingen, foto's en facturen. Lukt dat niet, dan is de vrederechter van de plaats waar het kot ligt bevoegd, ongeacht het bedrag. Een arbitrageclausule in het huurcontract is nietig. De vrederechter probeert de partijen altijd eerst te verzoenen.

Hoe beter je dossier, hoe sneller zo'n geschil beslecht is. Een ondertekende plaatsbeschrijving met gedateerde foto's, een duidelijke lijst van herstellingen met kostprijs en een tijdige aangetekende brief maken het verschil.

Zo stel je huurwaarborgen in en volg je ze op

Vermeld in het huurcontract welke vorm jullie afspreken, het bedrag en wie de rekening opent. Bij een geblokkeerde rekening opent de student, of iemand namens hem, die rekening bij een bank op naam van de student. Vraag de bevestiging van de bank dat de waarborg gesteld is en bewaar ze bij het contract. Gaat de waarborg naar je eigen rekening, gebruik dan een duidelijke referentie per kot en per huurder, zodat je bij de teruggave meteen ziet wanneer en hoeveel er gestort werd.

Wie meerdere koten verhuurt, beheert al snel tientallen waarborgen met verschillende vormen, bedragen en einddata. Een vaste werkwijze voorkomt fouten:

• Leg per kot vast: vorm van de waarborg, bedrag, bank of rekening, stortingsdatum en referentie.
• Controleer dat het bedrag niet hoger is dan twee maanden huur en dat je het niet vroeger dan drie maanden vóór de start vraagt.
• Bewaar het bewijs van de bank dat de waarborg gesteld is, samen met het huurcontract.
• Plan bij elk contracteinde een herinnering voor de uittredende plaatsbeschrijving en voor de termijn van drie maanden.
• Bereken de interest tijdig als de waarborg op je eigen rekening staat.
• Documenteer elke inhouding met de plaatsbeschrijving, foto's en een bestek of factuur.

Hoe Kotmaster helpt

Kotmaster bundelt per kot het huurcontract, de plaatsbeschrijvingen met foto's en andere documenten in centraal documentbeheer, zodat je bij het einde van de huur alles bij de hand hebt. De digitale plaatsbeschrijving maak je met je smartphone bij intrede en uittrede, betalingen worden automatisch opgevolgd en via bankkoppelingen met onder meer KBC, Belfius, ING, Argenta en BNP Paribas zie je wat binnenkomt. Bekijk de functies of ontdek hoe kotbazen in Kortrijk en andere steden hun beheer organiseren.

Deze gids geeft algemene informatie over de Vlaamse regels voor huurwaarborgen bij studentenhuur en is geen juridisch advies. Raadpleeg bij een concreet geschil een jurist of je eigenaarsvereniging.